借地権とは？
借地権とは、「地上権」または「土地賃借権」のことで、地上権は他人の土地を借りて不動産を建てるための権利のこと、土地賃借権はさらに経済的な権利も含めたものです。簡単に言うと書いて字のごとく「土地を借りる権利」のこと。借地権を利用していると毎月地主に地代を納めなければなりませんが、土地に課される固定資産税や都市計画税の支払い義務がないなどのメリットがあります。半永久的に借りることも可能で、借地権も財産とみなされるため相続できます。
しかし、相続するとなると相続税がかかってしまったり、誰が相続するかでトラブルになったりという可能性があります。そういった問題を避けるために、生前贈与を検討する人も多いのではないでしょうか。
生前贈与の場合には贈与税が…
生前贈与の際に忘れてはならないのが贈与税の存在です。借地権を子どもに贈与すると、「借地権相当額の利益を受け取った」とみなされ、贈与税がかけられてしまうのです。借地権相当額は相続税評価額に応じて求められ、贈与税率は相続税率より高く設定されています。
また、借地権は贈与したときに地主に名義書換料を支払わなければなりません。この名義書換料は相続の場合は必要ないので、生前贈与の方がお金がかかってしまうかもしれないことを頭に入れておきましょう。
もし生前に子どもに土地の使用権を譲りたいなら、「借地権の使用貸借」という方法があります。この方法の場合、借地権は親の名義のままなので贈与税の課税対象にならないのです。使用貸借にする場合は税務署に、親・子ども・地主の連名で書類を提出する必要があります。
家屋の名義が子どもなら？
借地の上にすでに子ども名義の家屋を建てている、という場合には、借地権はどうなるのでしょうか。
実は、親名義で借りている借地の上に子ども名義の家を建てたり、リフォームして名義変更をしたりすると、この時に借地権も贈与したということになってしまうのです。借地権を地主に無断で譲渡してはいけないので、借地の上に新しく家を作るときや家屋の名義を変更するときは必ず地主の承諾をとるようにしましょう。
借地権の生前贈与は相続税より贈与税の方が高額になる可能性が高いため、あまりおすすめできません。借地権は非常に複雑な財産の一つなので、どのような形で子どもたちに残していくのか、しっかりと考えておく必要があるといえるでしょう。借地権をそのまま相続するのではなく、地主から土地の権利を丸ごと買い取ってしまう方法や、借地権を売却してお金を残すのも一つの選択肢になります。